Com a promulgação da Emenda Constitucional nº 132/2023 e a publicação da Lei Complementar nº 214/2025, iniciou-se uma profunda reestruturação do sistema tributário brasileiro.
O novo modelo substitui cinco tributos (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) pelo IVA dual, composto pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços – Federal) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços – Estadual/Municipal).
Essa mudança impactará diretamente as holdings patrimoniais cujo objeto social é a compra, venda e locação de imóveis próprios, exigindo planejamento cuidadoso para reduzir riscos e custos.
1. Fase de Transição (2026 a 2033)
Ano de 2026
Início do teste de alíquotas reduzidas:
CBS: 0,9%
IBS: 0,1%
Esses percentuais terão caráter meramente informacional e não representarão aumento da carga tributária se constarem na Nota Fiscal Eletrônica ou documento equivalente a ser criado pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS.
Caso o contribuinte não utilize documento fiscal eletrônico adequado, poderá haver a exigência do recolhimento efetivo.
Nesse ano, os tributos atuais (PIS, Cofins, ICMS e ISS) continuam em vigor.
De 2027 a 2032
A alíquota do CBS e do IBS aumentará gradualmente, enquanto PIS/Cofins/ICMS/ISS serão reduzidos.
A tributação final será integralmente migrada para CBS e IBS em 2033, quando os tributos antigos serão extintos.
A partir de 2033
Aplicação integral do IVA dual (CBS + IBS), com alíquota de referência estimada em 28%.
Haverá fatores de redução previstos em lei:
Locação de imóveis: –70% (alíquota efetiva estimada: 8,4%).
2. Locação por Pessoa Jurídica (Holding)
Regime atual (até 2025):
Lucro presumido com carga efetiva entre 11,33% e 14,53%, podendo cair a 8,93% quando a receita anual não ultrapassa R$ 120 mil.
Novo regime (a partir de 2027):
Incidência de CBS/IBS com redutor de 70%, resultando em carga entre 16,08% e 19,28%.
Receita até R$ 120 mil/ano: carga aproximada de 13,68%.
Vantagem: possibilidade de creditamento do IBS/CBS pago em aquisições de imóveis e insumos.
3. Locação por Pessoa Física
Hoje: somente IRPF (alíquota até 27,5%).
Com a reforma:
Se a receita anual não ultrapassar R$ 240 mil e até 3 imóveis, a PF ficará isenta de CBS/IBS (mantém só IRPF).
Ultrapassados os limites: além do IRPF, incidirá CBS/IBS com redutor de 70% (8,4% adicional).
O limite de R$ 240 mil será corrigido pelo IPCA.
4. Oportunidade do Art. 487 da LC 214/2025 – Regime Especial (3,65%)
O art. 487 institui uma opção vantajosa para contratos firmados até 16/01/2025 (data de publicação da LC 214/25).
Condições principais:
O contrato deve ser formal e escrito.
Deve ser registrado até 31/12/2025 no Cartório de Registro de Imóveis ou no Registro de Títulos e Documentos, ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS (conforme regulamento).
Uma vez exercida a opção, a tributação será definitiva em 3,65% sobre a receita bruta até o fim do contrato.
Atenção: não será possível apropriar créditos de IBS/CBS nessas operações.
Exemplo prático:
Receita de locação: R$ 100.000/mês
Regime especial (art. 487): R$ 3.650/mês
Regime padrão (após 2027, redutor de 70%): R$ 8.400/mês
Economia mensal: R$ 4.750 (R$ 57.000/ano).
5. Recomendações
Atenção: os itens 1 e 2 abaixo devem ser providenciados diretamente pelo Cliente ou pelo Administrador dos contratos de locação.
Revisar contratos vigentes de locação e verificar elegibilidade ao regime de 3,65%.
Providenciar registro cartorial até 31/12/2025 para contratos ainda não registrados.
Incluir cláusulas específicas de adesão ao regime especial, conforme art. 487.
Planejar contratos futuros (a partir de 2027, não será mais possível optar pelo 3,65%).
Simular cenários (PF x PJ, regime especial x regime geral) para identificar a melhor estratégia.
Acompanhar regulamentações complementares, especialmente sobre a forma de disponibilização eletrônica dos contratos à Receita e ao Comitê Gestor do IBS.
6. Conclusão
A Reforma Tributária inaugura um novo capítulo na tributação imobiliária.
O impacto será diferente conforme a forma de exploração (PF ou PJ).
Ponto de atenção imediato: até 31/12/2025, é a última oportunidade para optar pelo regime especial de 3,65% sobre receita bruta (art. 487 da LC 214/25).
O acompanhamento próximo das regras transitórias e a formalização correta dos contratos será essencial para garantir maior previsibilidade e economia tributária no futuro.
Quadro Comparativo – Tributação Holding Patrimonial
| Ano / Regime | Tributação Efetiva Estimada | Observações |
| 2025 – PJ (Lucro Presumido) | 11,33% a 14,53% | Modelo atual com IRPJ, CSLL, PIS e Cofins |
| 2025 – PJ (até R$120 mil/ano) | 8,93% | Benefício para pequenas holdings |
| 2025 – PF | Até 27,5% | IRPF sobre rendimentos de locação |
| 2026 – PJ | Sem acréscimo, se NF-e/documento eletrônico adequado | Ano de transição; alíquota teste de 1% apenas informacional |
| 2026 – PF | Até 27,5% IRPF (sem acréscimo se documento eletrônico) | Isenção de CBS/IBS se até 240 mil/ano e até 3 imóveis |
| 2027 em diante – PJ | 16,08% a 19,28% | CBS+IBS integral, com redutor de 70% |
| 2027 em diante – PJ (até R$120 mil/ano) | 13,68% | Redução para pequenas holdings |
| 2027 em diante – PF (até R$240 mil/ano e até 3 imóveis) | Apenas IRPF (até 27,5%) | Isenção de CBS/IBS |
| 2027 em diante – PF (acima dos limites) | IRPF + 8,4% CBS/IBS | PF passa a recolher CBS/IBS além do IRPF |
| 2027 em diante – Contratos Art. 487 | 3,65% sobre receita bruta | Opção restrita a contratos firmados até 16/01/2025 e registrados até 31/12/2025 |
Fonte: aleixo.com.br
