Nova fase da reforma tributária altera regras de aluguéis, ganho de capital, IPTU e cadastro de imóveis a partir deste ano
RESUMO
- Novas regras tributárias impactam aluguéis, ganho de capital e cadastros de imóveis, afetando proprietários e empresas do setor imobiliário.
- Alíquota sobre aluguéis residenciais terá aumento gradual até 2033, iniciando com 1% em 2026, conforme cronograma da reforma tributária.
- Contratos comerciais não registrados até 2025 passam a ser tributados pelo IVA dual (CBS e IBS), com possível aumento da carga.
- A mudança no IVA dual afeta proprietários com quatro ou mais imóveis alugados e ganhos anuais acima de R$ 240 mil.
- Atualização do valor venal dos imóveis é autorizada, com alíquota reduzida sobre ganho de capital para 4% e revisão do IPTU.
- Implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro centralizará dados na Receita Federal, sendo chamado informalmente de ‘CPF dos imóveis’.
- Declaração de informações ao Cadastro Imobiliário será obrigatória em 2026, com cobrança parcial a partir de 2027 e integral em 2033.
Desde o primeiro dia do ano, começaram a valer novas regras de tributação sobre aluguéis, ganho de capital e cadastros de imóveis em todo o país.
As mudanças fazem parte da fase inicial da reforma tributária para o mercado imobiliário, com impacto direto para proprietários, locadores e empresas do setor.
A alíquota prevista para aluguéis residenciais passará por aumento gradual até 2033.
Em 2026, incide uma alíquota simbólica de 1%, com previsão de elevação progressiva conforme cronograma definido na reforma tributária.
A nova lei também altera contratos de locação de imóveis comerciais que não foram registrados até 31 de dezembro de 2025.
Eles passam a ser tributados pelo modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA) dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
Segundo a reportagem da CBN, a carga total pode subir de 27,5% para 35,9%, variando caso a caso.
A mudança só vale para quem tem quatro ou mais imóveis alugados e ultrapassa ganhos de R$ 240 mil por ano ou R$ 24 mil em um mês com os contratos.
Outra mudança é a autorização para atualização do valor venal declarado dos imóveis, com redução de alíquota sobre ganho de capital para 4%.
Com isso, os municípios devem promover revisões no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), o que pode levar a reajustes médios de 21,5%.
O ano também marca o início da implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, que centralizará dados de imóveis na Receita Federal e tem sido informalmente chamado de “CPF dos imóveis”.
Em 2026, há somente a obrigação de declarar as informações, sem recolhimento de imposto. O não envio da declaração poderá gerar multa.
A cobrança passa a ocorrer de forma parcial a partir de 2027, com aplicação integral das alíquotas prevista para 2033.
Locadores de pequeno porte permanecem fora da nova base de tributação ao longo do período de adaptação. A transição foi pensada para reduzir impactos abruptos sobre proprietários e sobre o mercado imobiliário.
Fonte: CBN
