Se você é proprietário de imóvel rural ou urbano, em breve deverá decidir se irá ou não aceitar a proposta do governo para pagar 4% de imposto sobre ganho de capital (IRGC) incidente sobre a atualização do valor histórico lançado em sua declaração de imposto de renda na pessoa física.
É uma decisão importante porque você, certamente, se encontrará em um dos cenários abaixo, e em cada um deles, o efeito econômico, ou seja, quanto você irá pagar de imposto e em que momento, será diferente.
O Projeto de Lei 2.337/21, no âmbito da reforma tributária em tramitação no Congresso, propõe o pagamento do imposto para atualização do valor histórico do bem pela alíquota de 4%, ao invés de 15% ou até 22,5%, conforme o valor do “lucro imobiliário”, na alienação de bens.
Não são conhecidas ainda, a forma, o prazo ou as condições para usufruir dessa “vantagem”.
Pela legislação atual, paga-se de 15% a 22,5% sobre a diferença positiva apurada entre o valor do bem lançado na declaração de ajuste anual e aquele obtido na venda do bem, salvo nas seguintes hipóteses em que não há incidência do IRGC:
– Venda, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, do único bem imóvel, desde que não tenha efetuado, nos últimos 5 anos, outra venda de imóvel (tributada ou não);
– Utilização do ganho obtido na venda de imóvel residencial, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, na compra em seu nome, de outro imóvel residencial localizado no Brasil;
– Ganho obtido na venda de imóveis adquiridos até o ano de 1969;
– Venda de imóveis de valor até R$ 35 mil.
Cenários
Considerando que a maioria da população não obteria ganhos iguais ou superiores a R$ 5 milhões na venda de um imóvel, para fins desta análise, vamos considerar a alíquota mínima de 15% do IRGC.
Cenário 1:
Você apenas atualiza o valor do bem, mesmo que não tenha a expectativa de vendê-lo em breve.
Nesse cenário, o imposto a pagar, no prazo que será definido pelo governo, será de 4% sobre a diferença positiva entre o valor declarado e o atualizado.
Por exemplo: Suponha que você tem um imóvel declarado pelo valor de R$ 500 mil e decide atualizar o valor para R$ 1,3 milhão, porque é o valor de mercado atual estimado.
Sobre a diferença (R$ 800 mil) seria aplicado 4%, resultando num imposto a pagar de R$ 32 mil. Como você não vendeu o imóvel ainda, isso poderá afetar seu fluxo de caixa. Mas, pode ser que bancos ofereçam financiamento pra você adiantar esse imposto!
Se você vender esse imóvel, pode ser que tenha pago um valor maior de imposto caso não consiga vendê-lo pelo valor previsto na sua atualização.
Também pode ser que precise complementar o imposto pela alíquota de 15%, caso venda o bem por valor acima do atualizado, supondo que o ‘incentivo’ dos 4% seja de utilização única e temporária, a exemplo do “benefício” da repatriação cambial (RERCT) oferecida pelo governo em 2016.
Cenário 2:
Você está com a venda do imóvel garantida, com contrato assinado.
Pela regra atual, sobre a diferença (R$ 800 mil do exemplo) incidiria o IRGC de 15%, o que resultaria num imposto a pagar de R$ 120 mil. Você utilizaria parte do dinheiro da venda para pagar o imposto, o que não seria ruim, se você não tiver esse valor disponível em sua conta bancária.
Neste cenário, valeria muito pagar 4% para atualização do valor do bem, resultando no imposto a pagar de R$ 32 mil (4% de R$ 800 mil), inclusive imaginando que o pagamento ocorra por meio de um DARF com vencimento no último dia útil do mês seguinte à transação.
Mesmo nesse cenário, você deve analisar se vale a pena pagar os 4% ou utilizar o benefício da isenção para nova aquisição de bem residencial no prazo de 180 dias, desde que preencha os requisitos.
Parece óbvio, mas pode ser que você tenha outro imóvel que pretenda vender nos próximos 5 anos e cujo ganho de capital (o lucro na venda) seja maior, situação em que será mais vantajoso deixar o benefício da isenção para este outro imóvel em uma venda futura.
Cenário 3:
Você é proprietário de um único imóvel, com valor de venda não superior a R$ 440 mil.
Nessa hipótese, não há o que decidir, pois na regra atual a alienação desse bem não está sujeita ao IRGC, independentemente do ganho de capital ou se você irá ou não comprar outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.
Portanto, o “incentivo” previsto, conforme está sendo planejado, não seria pra você.
Cenário 4:
Você quer se beneficiar dos 4% para de fazer doação em vida.
De acordo com a legislação atual, o responsável pelo pagamento do IRGC na doação é o doador, aquele que doa o bem. Se o valor da doação for superior ao lançado na declaração de ajuste anual do doador, este estaria sujeito ao pagamento do IRGC, pela alíquota fixa de 15%, seja qual for a variação positiva entre o valor histórico e o da doação.
Exemplo: Valor do bem na declaração do doador: R$ 500 mil; valor da doação (que será lançado na declaração do donatário): R$ 800 mil; IRGC a ser pago pelo doador: R$ 45 mil (15% de R$ 300 mil).
Embora essa regra não faça o menor sentido, pois não há ganho de capital e muito menos aumento de patrimônio do doador, mas ao contrário, há uma “perda”, a questão sobre pagar ou não o IRGC nessa situação ainda não está pacificada no STF, pois há divergência entre as decisões da 1ª e 2ª Turmas.
Para evitar surpresas e até mesmo ter que acionar o Judiciário para discutir se paga ou não o imposto, a doação precisa ser feita pelo mesmo valor do bem informado na declaração do doador, restando ao donatário decidir se opta pelos 4% sobre a atualização depois de recebido o bem em seu patrimônio ou se pela alíquota integral de 15% somente no momento de futura alienação, salvo se nas condições de isenção já mencionadas.
Alternativas
Lembre-se que no caso de doação em vida ou transmissão causa mortis, também ocorrerão despesas de escritura e registro imobiliário e incidirá o ITCMD, a ser pago, regra geral, no ato da transmissão, pelo donatário, aumentando o desembolso nesta ocasião. A alíquota do ITCMD varia conforme o estado onde o imóvel está situado.
Portanto, nesse cenário, você deve considerar o que é melhor pra você, de acordo com a sua situação financeira:
– (1) optar pela atualização e, por exemplo, pagar os 4% sobre o valor estimado de mercado;
– (2) optar por manter o valor lançado na declaração do doador e pagar 15% em futura alienação ou, quem sabe, esperar até quando o governo reabrir o “incentivo” dos 4% por precisar desesperadamente de caixa!
Fonte: conjur.com.br
